Aktualności

Sprzedaż energii elektrycznej w centrach handlowych, obiektach magazynowych i biurowcach

Grzegorz Mikos radca prawny, Of Counsel
3 lipca 2021
Sprzedaż energii elektrycznej w centrach handlowych, obiektach magazynowych i biurowcach

Poniżej przedstawiamy treść artykułu  Grzegorza Mikosa radcy prawnego w zespole prawa energetycznego Kancelarii, który ukazał się w Real Estate Magazine. Publikacja dotyczy w szczególności rozwiązań umożliwiających zarządcom centrów handlowych, parków przemysłowych czy obiektów magazynowych, sprzedaż energii elektrycznej w tym energii wyprodukowanej we własnych instalacjach fotowoltaicznych. 

Własna sieć dystrybucyjna – szanse i zagrożenia dla właścicieli i zarządców nieruchomości

Aby wynająć powierzchnię, trzeba doprowadzić do niej energię elektryczną. W realiach centrów handlowych, parków przemysłowych i logistycznych, a nawet biurowców, doprowadzenie energii wymaga od inwestora znacznych nakładów. Zorganizowanie własnej sieci dystrybucyjnej otwiera przed właścicielami obiektów nowe możliwości. Działanie to wiąże się jednak z licznymi obciążeniami administracyjnymi.

WEWNĘTRZNA INSTALACJA ELEKTRYCZNA I JEJ OGRANICZENIA

Niejednokrotnie najemcy powierzchni przyłączeni są do wewnętrznych instalacji elektrycznych. Zużywana przez nich energia elektryczna jest mierzona za pomocą tzw. podliczników. Rozliczenia za energię z najemcami dokonywane są na podstawie refaktury. Pojawia się wówczas problem rozliczenia strat przy dostarczaniu energii elektrycznej do najemców. Na wysokość strat wpływ ma długość linii doprowadzających energię, a także ewentualne wykorzystanie transformatorów.

Sytuację komplikuje jednoznaczne stanowisko Prezesa URE zawarte w komunikacie nr 11/2018 W sprawie zapewnienia realizacji praw przysługujących odbiorcom końcowym na rynku energii elektrycznej. Prezes URE sprzeciwia się doliczaniu jakichkolwiek narzutów do tak dostarczanej energii elektrycznej.

W ocenie Prezesa URE, jeśli dany podmiot nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w zakresie dystrybucji i w zakresie obrotu energią oraz nie posiada infrastruktury spełniającej warunków sieci elektroenergetycznej, ale jednocześnie chce zapewnić możliwość korzystania z energii elektrycznej, np. w budynkach będących jego własnością, w których znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe, zamieszkane lub użytkowane przez osoby niebędące odbiorcami (tj. osoby, które nie mają umów zawartych z przedsiębiorstwem energetycznym), odpowiednie zastosowanie powinno znaleźć uregulowanie zawarte w art. 45a ustawy Prawo energetyczne.

Zgodnie z art. 45a ust. 1 tej ustawy przedsiębiorstwo energetyczne na podstawie cen i stawek opłat zawartych w taryfie lub cen i stawek opłat ustalanych na rynku konkurencyjnym, o których mowa w art. 49 ust. 1, wylicza opłaty za dostarczaną do odbiorcy energię elektryczną. Opłaty te – z uwzględnieniem udzielonych odbiorcy upustów i bonifikat, stanowią koszt zakupu energii elektrycznej dostarczanej do budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe, zamieszkane lub użytkowane przez osoby niebędące odbiorcami (art. 45a ust. 2).

Koszty zakupu energii są rozliczane w opłatach pobieranych od osób, o których mowa powyżej. Wysokość opłat powinna być ustalana w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych kosztów zakupu energii elektrycznej (art. 45a ust. 4).

Rozwiązanie zakładające wykorzystanie do dostarczania energii elektrycznej wewnętrznych instalacji, odbiera najemcom zagwarantowaną w ustawie Prawo energetyczne możliwość kupowania energii elektrycznej od wybranego przez siebie sprzedawcy. Prawo to przysługuje odbiorcy. Podmiot, który rozlicza się za energię za pośrednictwem osób trzecich, np. właścicieli lub operatorów obiektów, nie jest odbiorcą energii.

Odbiorcą w rozumieniu ustawy Prawo energetyczne jest każdy, kto otrzymuje lub pobiera paliwa lub energię na podstawie umowy z przedsiębiorstwem energetycznym. Wobec tego, najemcy rozliczający się zgodnie z refakturą wystawioną na podstawie wskazań podlicznika nie są odbiorcami ani nie mają praw przysługujących odbiorcom.

Najemcy, zwłaszcza zagraniczni, coraz częściej chcą zużywać tzw. zieloną energię. W 2021 r. wciąż najprostszym rozwiązaniem jest umożliwienie im wykorzystania tzw. systemu opustów. Aby jednak najemca mógł zostać prosumentem, musi zawrzeć ze sprzedawcą energii umowę kompleksową.

Dostarczanie energii może odbywać się na podstawie umowy kompleksowej zawierającej postanowienia umowy sprzedaży i umowy o świadczenie usług przesyłania lub dystrybucji energii.

W praktyce prosumentem może zostać podmiot przyłączony do sieci przedsiębiorstwa dystrybucyjnego. Dostarczanie energii elektrycznej poprzez istniejącą w obiekcie instalację wewnętrzną uniemożliwia najemcom korzystanie z prosumenckiego systemu wsparcia.

ENERGIA SŁOŃCA NIE DLA KAŻDEGO NAJEMCY

Rozległe, lekko pochylone lub płaskie dachy parków logistycznych i przemysłowych, a także centrów handlowych mogą być doskonałym miejscem do rozmieszczenia instalacji fotowoltaicznych. Aby jednak dostarczać energię elektryczną najemcom, np. w ramach umowy tzw. cPPA, konieczne jest wprowadzenie jej do sieci dystrybucyjnej.

Umowa corporate Power Purchase Agreement (w skrócie: cPPA) oparta na faktycznych dostawach energii zakłada sprzedaż energii elektrycznej od wytwórcy bezpośrednio do odbiorcy, przy czym konieczne jest zaangażowanie trzeciej strony – podmiotu odpowiedzialnego za bilansowanie handlowe.

WŁASNA SIEĆ DYSTRYBUCYJNA – DZIEDZICTWO MINIONEJ EPOKI CZY SZANSA NA BIZNES?

Kiedy mowa o przedsiębiorstwach dystrybucyjnych, myślimy zazwyczaj o spółkach największych polskich grup energetycznych oraz o funkcjonującym na terenie Warszawy przedsiębiorstwie z grupy Innogy. Z pewnością są to najwięksi gracze. Z informacji opublikowanych na stronie Prezesa URE wynika jednak, że w Polsce działa 184 operatorów systemów dystrybucyjnych. Wśród nich pokaźną grupą są przedsiębiorstwa działające na rynku powierzchni produkcyjnych, logistycznych i biurowych.

OBOWIĄZKI ZWIĄZANE Z POSIADANIEM SIECI DYSTRYBUCYJNEJ NA OBSZARZE OBIEKTU

Myślę, że głównym powodem, dla którego zarządcy i właściciele obiektów wzbraniają się przed organizowaniem własnej sieci dystrybucyjnej, są liczne formalności związane z prowadzeniem koncesjonowanej działalności gospodarczej. Prowadzenie biznesu w zakresie dystrybucji energii elektrycznej wymaga m.in. uzyskania koncesji, a także tzw. decyzji operatorskiej.

Operator systemu dystrybucyjnego zobowiązany jest do pobierania od odbiorców m.in. opłaty przejściowej, opłaty OZE, opłaty kogeneracyjnej i opłaty mocowej.

Opłaty pobierane od odbiorców przez przedsiębiorstwo dystrybucyjne nie mogą być dowolnie kształtowane. Przedsiębiorstwo zobowiązane jest do opracowania taryfy i przedstawienia jej do zatwierdzenia Prezesowi URE. Taryfa musi być zgodna z rozporządzeniem taryfowym. Ustalone kwoty muszą zapewnić pokrycie kosztów uzasadnionych.

Przedsiębiorstwa dystrybucyjne muszą przygotować tzw. instrukcję ruchu i eksploatacji sieci dystrybucyjnej.

Jednym z wymogów koncesyjnych jest też konieczność zapewnienia odpowiednich kadr.

Zgodnie ustawą o odnawialnych źródłach energii operatorzy systemów dystrybucyjnych do 15 września każdego roku przekazują Prezesowi URE informacje na temat sprzedawców energii elektrycznej o największym wolumenie jej sprzedaży w okresie od 1 stycznia do 31 sierpnia tego roku. Na podstawie tych informacji Prezes URE wyznacza na obszarze każdego systemu dystrybucyjnego tzw. sprzedawcę zobowiązanego.

Na początkowym etapie działalności operatorzy systemów dystrybucyjnych wobec wielości regulacji i obowiązków sprawozdawczych korzystają z pomocy kancelarii prawnych i firm konsultingowych, co może zwiększyć koszty ich działalności.

NOWELIZACJA USTAWY USUWA CZĘŚĆ PRZESZKÓD BIUROKRATYCZNYCH

Ważnym krokiem w kierunku ograniczenia przeszkód biurokratycznych przy prowadzeniu działalności dystrybucyjnej na niewielką skalę jest wprowadzenie do polskiego systemu prawnego pojęcia zamkniętych systemów dystrybucyjnych.

W art. 9da ust. 1 ustawy Prawo energetyczne przewidzianym w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo energetyczne oraz niektórych innych ustaw wskazano, że Prezes URE na wniosek operatora systemu dystrybucyjnego stwierdza w drodze decyzji, że system dystrybucyjny na ograniczonym geograficznie obszarze zakładu przemysłowego, obiektu handlowego lub miejsca świadczenia usług wspólnych, do którego sieci przyłączonych jest nie więcej niż 100 odbiorców paliw gazowych lub energii elektrycznej w gospodarstwach domowych, jest zamkniętym systemem dystrybucyjnym, jeżeli w odniesieniu do całego zakresu prowadzonej działalności w zakresie dystrybucji energii elektrycznej lub paliw gazowych:

  1. ze szczególnych względów technicznych lub bezpieczeństwa procesy eksploatacji lub wytwarzania dokonywane przez użytkowników tego systemu są zintegrowane lub
  2. 50% ilości dystrybuowanej rocznie energii elektrycznej lub paliw gazowych jest zużywane przez właściciela lub operatora systemu dystrybucyjnego, lub przedsiębiorstwa powiązane z tym właścicielem lub operatorem.

Korzyścią z uzyskania statusu zamkniętego systemu dystrybucyjnego jest zwolnienie z obowiązku:

  1. przedkładania do zatwierdzenia taryf;
  2. sporządzania planów rozwoju.

Zwolnienie z obowiązku przedkładania do zatwierdzania taryf nie oznacza jednak, że opłaty za dystrybucję energii będą mogły być dowolnie kształtowane. Maksymalna wysokość opłaty dystrybucyjnej pobieranej przez operatora zamkniętego systemu dystrybucyjnego nie może być wyższa niż płatność obliczona według stawek opłat wynikających z zatwierdzonej przez Prezesa URE taryfy przedsiębiorstwa energetycznego, do którego sieci jest przyłączony, albo w przypadku braku takiego przyłączenia, na którego obszarze działania zamknięty system dystrybucyjny jest położony. Zasady rozliczeń i warunki stosowania tej taryfy muszą być takie same jak w taryfie tego przedsiębiorstwa energetycznego.

KORZYŚCI Z WŁASNEJ SIECI DYSTRYBUCYJNEJ

Własna sieć dystrybucyjna daje szansę na zwrot kapitału zainwestowanego w przygotowanie infrastruktury doprowadzającej energię elektryczną do najemców.

Jest to szczególnie istotne, w sytuacji gdy niektóre duże przedsiębiorstwa energetyczne przerzucają koszty dostarczania energii elektrycznej na deweloperów powierzchni mieszkalnych i komercyjnych.
Najemcy przyłączeni bezpośrednio do sieci dystrybucyjnej uzyskają status odbiorców energii elektrycznej. Pozwala im to na korzystanie z prawa do zmiany sprzedawcy. Ze względu na możliwość zawarcia umowy kompleksowej najemcy ponadto mogą uzyskać status prosumentów i korzystać z systemu opustów.

Sieć dystrybucyjna umożliwia także sprzedaż najemcom energii elektrycznej wyprodukowanej na dachu obiektu. Możliwość zaopatrzenia się w energię elektryczną z odnawialnych źródeł energii może zostać doceniona przez tych najemców, którzy są częścią korporacji podążających w kierunku tzw. zero-emisyjności.

PODSUMOWANIE

Decyzja o prowadzeniu działalności w zakresie koncesjonowanej działalności dystrybucyjnej powinna być poprzedzona analizą prawną, ekonomiczną i techniczną, uwzględniającą realia obiektu. Na decyzję wpływ może mieć też postawa poszczególnych przedsiębiorstw dystrybucyjnych, które przerzucają koszty rozbudowy sieci dystrybucyjnej na podmioty dostarczające na rynek powierzchnie mieszkaniowe i komercyjne.

Grzegorz Mikos jest radcą prawnym specjalizującym się w prawie energetycznym. Doświadczenie zawodowe z zakresu prawa energetycznego zdobywał w administracji rządowej, m.in. w Urzędzie Regulacji Energetyki, Ministerstwie Klimatu oraz w renomowanych warszawskich kancelariach. W ramach praktyki prawa energetycznego Kancelarii Raczyński Skalski & Partners Radcowie Prawni Adwokaci Sp. p. doradza w sprawach związanych z wytwarzaniem, magazynowaniem, dystrybucją i obrotem energią elektryczną.  

Pełna treść publikacji 

https://www.realestatemagazine.pl/artykul/wlasna-siec-dystrybucyjna-szanse-i-zagrozenia-dla-wlascicieli-i-zarzadcow-nieruchomosci

 

Powiązane

Jak uzyskać koncesje na wytwarzanie energii elektrycznej w instalacji fotowoltaicznej (koncesja WEE) – kluczowe warunki
3 lipca 2021

Jakie instalacje fotowoltaiczne muszą uzyskać koncesje URE na wytwarzanie energii? Na wstępie należy zaznaczyć, że…

Grzegorz Mikos radca prawny, Of Counsel
Chcesz otrzymywać aktualności na bieżąco?
Zapisz się do Newslettera