W ostatnim czasie coraz częściej do naszej kancelarii zwracają się osoby które zainteresowane są zawarciem umowy dzierżawy ziemi pod elektrownię fotowoltaiczną (PV). Trafiają do nas różnego rodzaju projekty umów dzierżawy, które nie zawsze zawierają korzystne rozwiązania dla właścicieli nieruchomości którzy na podstawie umowy dzierżawy chcą oddać nieruchomość do korzystania inwestorowi w celu wzniesienia na niej elektrowni fotowoltaicznej.
W związku z licznymi pytaniami, postanowiliśmy przygotować drugi artykuł z cyklu Umowa dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną – na co zwrócić uwagę ?.
Link do pierwszej publikacji znajdą Państwo poniżej.
Umowa dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną – na co zwrócić uwagę?
Poniżej przedstawiamy kilka kolejnych kwestii na które należy zwrócić uwagę zawierając umowę dzierżawy nieruchomości pod budowę elektrowni fotowoltaicznej.
Wprowadzenie nowych podatków
Właściciel w umowie dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną powinien zabezpieczyć się przed sytuacją, w której wprowadzone zostaną nowe podatki lub opłaty, które będą związane z wzniesieniem elektrowni fotowoltaicznej na nieruchomości właściciela. Jak wiadomo co roku wprowadzanych jest mnóstwo nowych obciążeń podatkowych i opłat, dlatego może się okazać, że po wprowadzeniu nowego podatku, którym będzie obciążony właściciel nieruchomości, realny czynsz dzierżawny ulegnie znacznemu zmniejszeniu lub nawet wysokość podatku obciążającego właściciela będzie wyższa niż czynsz. W tym celu w umowie dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną powinna znaleźć się odpowiednia klauzula, że inwestor realizujący projekt farmy fotowoltaicznej zrekompensuje właścicielowi nieruchomości taki nowy podatek i wpłaci go na konto właściciela przed terminem płatności do właściwego urzędu.
Ograniczenie odpowiedzialności inwestora realizującego projekt elektrowni fotowoltaicznej
Co niepokojące w części umów inwestorzy realizujący projekty elektrowni fotowoltaicznych na dzierżawionych gruntach starają się wprowadzać ograniczenia swojej odpowiedzialności za wszelkie szkody wyrządzone na dzierżawionej nieruchomości oraz nieruchomościach sąsiednich ograniczając odpowiedzialność tylko do szkód wyrządzonych umyślnie lub z rażącym niedbalstwem. Analizując umowy dzierżawy nieruchomości pod elektrownie fotowoltaiczne nie widzimy uzasadnienia do wprowadzenia takich zasad odpowiedzialności inwestora jako profesjonalnego podmiotu względem właściciela nieruchomości oddającego nieruchomość w dzierżawę pod elektrownię fotowoltaiczną.
Ograniczenie praw właściciela do rozwiązania umowy dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną
Ze względu na wielomilionowe koszty realizacji inwestycji w farmę fotowoltaiczną, inwestorzy chcą mieć zagwarantowaną trwałość umowy dzierżawy. Jest to oczywiście zrozumiałe i w większości przypadków umów dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną właściciel ma prawo do rozwiązania umowy dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną tylko w przypadku braku płatności czynszu przez pewien okres. Natomiast wydaje się ważne, by właściciel nieruchomości miał również prawo do rozwiązania umowy jeżeli w pewnym okresie (np. 5 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną) nie rozpocznie się budowa elektrowni fotowoltaicznej na dzierżawionej nieruchomości. Nie może być tak, że właściciel otrzymuje skromny czynsz wstępny (gdyż czynsz w pełnym wymiarze płatny jest najczęściej od rozpoczęcia robót budowalnych) i przez wiele lat związany jest umową dzierżawy oraz nie może jej rozwiązać.
Oczywiście lista kwestii poruszonych powyżej nie jest wyczerpująca i właściciel nieruchomości przeznaczonej pod elektrownię fotowoltaiczną nie powinien ograniczać się tylko do weryfikacji poruszonych poniżej kwestii ale dokonać całościowej analizy umowy dzierżawy, bo tak naprawdę będzie nią związany przez prawie 30 lat.
Radca prawny Kacper Skalski, kierujący departamentem prawa energetycznego kancelarii Raczyński Skalski & Partners spółka partnerska, www.rsplegal.pl
