W ostatnim czasie coraz częściej do kancelarii zwracają się osoby które zainteresowane są zawarciem umowy dzierżawy ziemi pod elektrownię fotowoltaiczną (PV). Trafiają do nas różnego rodzaju projekty umów dzierżawy, które nie zawsze zawierają korzystne rozwiązania dla właścicieli nieruchomości którzy na podstawie umowy dzierżawy chcą oddać nieruchomość do korzystania inwestorowi w celu wzniesienia na niej elektrowni fotowoltaicznej.
Poniżej przedstawiamy kilka kwestii na które należy zwrócić uwagę zawierając umowę dzierżawy nieruchomości pod budowę elektrowni fotowoltaicznej.
Sprawdź inwestora zainteresowanego zawarciem umowy dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną
Na wstępie warto ustalić jaki podmiot jest zainteresowany zawarciem umowy dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną. Obecnie na rynku oprócz poważnych inwestorów zainteresowanych realizacją projektów elektrowni fotowoltaicznych, operuje również wielu pośredników z którymi zawarcie umowy dzierżawy, może tak naprawdę prowadzić tylko do rezerwacji nieruchomości na podstawie której właściciel nieruchomości będzie zablokowany na kilka lat oraz nie będzie otrzymywać czynszu dzierżawnego lub będzie go otrzymywać w symbolicznej wysokości.
Jak będzie określona powierzchnia dzierżawy w umowie dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną
W umowach dzierżawy pod elektrownie fotowoltaiczne często spotykamy się z postanowieniami gdzie inwestorzy mają prawo do zmniejszenia przedmiotu dzierżawy na którym wybudowana będzie elektrownia fotowoltaiczna. Oczywiście zmniejszenie to jest zgodnie interesem inwestora, co w konsekwencji może powodować zmniejszenie czynszu dzierżawnego dla właściciela, jeżeli liczony jest on od powierzchni nieruchomości faktycznie zajętej pod elektrownię fotowoltaiczną.
Dlatego już na etapie zawierania umowy dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną należy mieć świadomość, że ostateczna wartość czynszu dzierżawy wynikającego z umowy dzierżawy może ulec zmniejszeniu.
Dodatkowo po ostatecznym wydzieleniu przedmiotu dzierżawy na którym zlokalizowana będzie elektrownia fotowoltaiczna mogą powstać tzw. „paski” i „strzępy gruntu” lub miejsca niedostępne z których właściciele nieruchomości nie będą mogli korzystać. Dlatego warto ta kwestie uregulować w umowie dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną.
Jaki jest przewidziany czynsz dzierżawny w umowie dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną
Zazwyczaj w umowach dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną przewidziany jest czynsz dzierżawny w rozbiciu na dwa okresy. Pierwszy obejmuje okres od dnia zawarcia umowy dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną do dnia rozpoczęcia budowy elektrowni fotowoltaicznej. Drugi okres rozpoczyna się w dniu rozpoczęcia budowy i trwa do zakończenia obowiązywania umowy. Czynsz w tych okresach jest zazwyczaj zróżnicowany, natomiast w żadnym wypadku nie widzimy uzasadnienia by umowa dzierżawy pod elektrownie fotowoltaiczną przewidywała tylko symboliczny czynsz za pierwszy z tych okresów. Właściciel powinien dostać również realne wynagrodzenie za okres od dnia zawarcia umowy dzierżawy pod elektrownie fotowoltaiczną do dnia rozpoczęcia prac budowlanych związanych z budową elektrowni fotowoltaicznej.
Jaki jest przewidziany czynsz dzierżawny w umowie dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną za okres demontażu
W ostatnim czasie spotykamy się również z postanowieniami w umowach dzierżawny pod elektrownię fotowoltaiczną, na podstawie których inwestor płaci tylko małą część czynszu dzierżawnego (np. 10%) za okres demontażu elektrowni fotowoltaicznej. Jeżeli właściciel i tak nie może korzystać z nieruchomości w okresie demontażu elektrowni fotowoltaicznej to dlaczego ma otrzymywać tylko część czynszu z umowy dzierżawy nieruchomości pod elektrownię fotowoltaiczną.
Okres obowiązywania umowy dzierżawy pod elektrownią fotowoltaiczną oraz jakie są możliwości jej wcześniejszego rozwiązania
Zazwyczaj umowy dzierżawy nieruchomości pod elektrownie fotowoltaiczne zawierane są na okres 29 lat. Dlatego w umowie dzierżawy nieruchomości pod elektrownię fotowoltaiczną właściciel powinien mieć zagwarantowane prawo do jej rozwiązania przed upływem tego okres przynajmniej w sytuacji braku płatności czynszu oraz innych opłat wynikających z umowy, braku realizacji projektu w okresie np. 24 miesięcy oraz możliwość rozwiązania umowy dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną w przypadku naruszania przez dzierżawcę istotnych postanowień umowy dzierżawy i nie usunięcia tych naruszeń w zakreślonym czasie.
Podsumowanie
Powyżej wskazana została tylko część kwestii na które należy zwrócić uwagę w umowach dzierżawy nieruchomości pod elektrownie fotowoltaiczne. Tak naprawdę każda umowa dzierżawy wymaga indywidualnej weryfikacji oraz odpowiedniego wyważenia interesów stron tak by z jednej strony właściciel nieruchomości był odpowiednio zabezpieczony a z drugiej strony by inwestor mógł zrealizować budowę elektrowni fotowoltaicznej oraz pozyskać finansowanie na jej budowę.
Polecamy również drugą część publikacji „Umowa dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną – na co zwrócić uwagę ? cz.2”
https://rsplegal.pl/umowa-dzierzawy-pod-elektrownie-fotowoltaiczna-na-co-zwrocic-uwage-cz-2/
