Prawnicy działu prawa energetycznego kancelarii Raczyński Skalski & Partners spp zajmują się analizą umów dzierżawy nieruchomości pod inwestycje w odnawialne źródła energii (OZE), takie jak farmy fotowoltaiczne i elektrownie wiatrowe. Weryfikacja treści umowy pod kątem jej bezpieczeństwa dla właściciela gruntu pozwala uniknąć problemów prawnych oraz zapewnia zabezpieczenie interesów stron.
Poniżej wskazujemy kilka istotnych kwestii, na które należy zwrócić uwagę podczas weryfikacji umowy dzierżawy nieruchomości pod inwestycję w postaci farmy fotowoltaicznej czy elektrowni wiatrowej, aby sprawdzić, czy zastosowane w umowie dzierżawy rozwiązania są korzystne i nie spowodują w przyszłości problemów prawnych dla stron umowy dzierżawy.
Doświadczenie przyszłego dzierżawcy nieruchomości pod elektrownię fotowoltaiczną lub elektrownię wiatrową.
W naszej ocenie jedną z kluczowych kwestii jaką należy sprawdzić jeszcze przed rozpoczęciem analizy umowy dzierżawy pod elektrownie fotowoltaiczną lub elektrownię wiatrową jest doświadczenie inwestora. W celu weryfikacji inwestora należy poprosić o przedstawienie wykazu zrealizowanych projektów polegających na budowie elektrowni fotowoltaicznych lub elektrowni wiatrowych. Niestety w ostatnim czasie trafia do nas wiele umów dzierżawy, gdzie wydzierżawiający jest tylko pośrednikiem innego pośrednika i nie reprezentuje, żadnego podmiotu który miałby realizować inwestycję budowy elektrowni fotowoltaicznej lub elektrowni wiatrowej. Taki pośrednik za wynagrodzeniem przenosi prawa z umowy dzierżawy na inne podmioty a właściciel nie ma kontroli z kim będzie go obowiązywać umowa. Dlatego rekomendujemy sprawdzić czy podmiot, który proponuje nam zawarcie umowy to realny inwestor z doświadczeniem w realizacji projektów elektrowni fotowoltaicznych lub wiatrowych czy też „pośrednik pośrednika”. Oczywiście rekomendujemy zawarcie umowy dzierżawy z podmiotem który będzie mógł pochwalić się realnymi realizacjami projektów PV lub elektrowni wiatrowych.
Różnice wynikające z formy Inwestycji OZE
Umowy dzierżawy nieruchomości pod inwestycję OZE mogą różnić się od siebie w zależności od rodzaju inwestycji, która ma być zrealizowana przez inwestora. Wyróżniamy m.in. elektrownie fotowoltaiczną (PV), elektrownię wiatrową czy magazyn energii. Warto zwrócić uwagę, jaki rodzaj inwestycji planuje zrealizować dzierżawca, ponieważ będzie to miało wpływ na termin realizacji przedsięwzięcia.
Do zrealizowania inwestycji w postaci farmy fotowoltaicznej inwestor musi przygotować projekt położenia instalacji, a następnie uzyskać pozwolenie na budowę. Jednocześnie dzierżawca musi uzyskać odpowiednie warunki przyłączeniowe. W przypadku elektrowni wiatrowej wymogi są podobne, ale z racji tego, że inwestycja zajmuje większą powierzchnię i polega na wybudowaniu turbin wiatrowych wraz z fundamentami – proces uzyskiwania pozwolenia na budowę i przyłączenia do sieci trwa o wiele dłużej.
Z tego powodu ważne jest, aby – w zależności od tego, jaką inwestycję planuje dzierżawca – dostosować odpowiednio maksymalne terminy na rozpoczęcie budowy w umowie dzierżawy nieruchomości. Warunkuje to nie tylko termin rozpoczęcia płatności pełnego czynszu dzierżawnego, ale również termin, którego przekroczenie powinno umożliwiać rozwiązanie umowy dzierżawy przez wydzierżawiającego.
Wypowiedzenie umowy dzierżawy pod elektrownię z powodu braku realizacji inwestycji.
Istotnym elementem umowy dzierżawy pod inwestycję w postaci elektrowni wiatrowej czy farmy fotowoltaicznej jest zastrzeżenie możliwości rozwiązania umowy dzierżawy po określonym czasie w przypadku braku realizacji inwestycji przez dzierżawcę. Brak takiego zastrzeżenia może prowadzić do przedłużania się procesu poprzedzającego budowę inwestycji, ponieważ inwestor nie będzie musiał przestrzegać żadnych limitów czasowych. Może to również skutkować niższym czynszem dzierżawnym dla wydzierżawiającego przez pierwsze kilka, a nawet kilkanaście lat od zawarcia umowy dzierżawy.
Głównym zagrożeniem jest jednak brak możliwości rozwiązania umowy dzierżawy pomimo nierealizowania inwestycji przez dzierżawcę. W praktyce oznacza to, że nieruchomość oddana w dzierżawę pozostaje nieużywana, właściciel nieruchomości otrzymuje minimalny czynsz wstępny, a inwestor nie jest zobowiązany czasowo do rozpoczęcia budowy.
Z tego powodu szczególnie istotne jest zastrzeżenie w umowie dzierżawy terminu na wybudowanie elektrowni PV lub elektrowni wiatrowej, , po przekroczeniu którego – wydzierżawiający będzie miał możliwość rozwiązania umowy dzierżawy.. Należy przy tym podkreślić, że inwestycje w postaci farmy fotowoltaicznej i elektrowni wiatrowej mają różne terminy realizacji, co należy uwzględnić przy konstruowaniu umowy dzierżawy.
W naszej ocenie w każdej umowie dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną lub elektrownię wiatrową powinien znaleźć się zapis umożliwiający rozwiązanie umowy dzierżawy w przypadku braku realizacji inwestycji w określonym czasie.
Indeksacja czynszu dzierżawnego
W umowie dzierżawy nieruchomości pod inwestycję w postaci farmy fotowoltaicznej czy elektrowni wiatrowej należy zastrzec konieczność corocznej waloryzacji czynszu dzierżawnego zgodnie ze wskaźnikiem wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za rok poprzedni, ustalony na podstawie obwieszczenia Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego (GUS). Przy analizie umowy dzierżawy należy zwrócić uwagę na termin rozpoczęcia waloryzacji czynszu dzierżawnego. Może się okazać, że termin rozpoczęcia waloryzacji czynszu dzierżawnego w umowie dzierżawy został wskazany dopiero po moment po zakończeniu budowy inwestycji, albo nawet rozpoczęcia produkcji energii elektrycznej przez instalację. W praktyce oznaczać to może pozbawienie waloryzacji czynszu, Wydzierżawiającego przez kilka pierwszych lat obowiązywania umowy dzierżawy . W konsekwencji właściciel będzie otrzymywać czynsz dzierżawny w takiej samej wysokości, pomimo tego że wskaźnik inflacji będzie z każdym rokiem rósł. Taka sytuacja nie jest korzystna dla wydzierżawiającego, który dla zabezpieczenia swojego interesu powinien dążyć do jak najwcześniejszego rozpoczęcia waloryzacji kwot czynszu dzierżawnego ustalonego w umowie dzierżawy pod elektrownie fotowoltaiczną lub elektrownię wiatrową.
Wypłata pierwszego pełnego czynszu dzierżawnego z umowy dzierżawy
Zwracamy uwagę, że umowy dzierżawy pod elektrownie fotowoltaiczną lub elektrownię wiatrową najczęściej przewidują dwa rodzaje czynszów dzierżawnych. Pierwszy z nich, wypłacany od dnia zawarcia umowy, nazywany jest „czynszem minimalnym” lub „czynszem wstępnym”. Jego celem jest zabezpieczenie interesu wydzierżawiającego jako właściciela nieruchomości oraz zapewnienie, że w przyszłości na nieruchomości powstanie inwestycja w postaci elektrowni fotowoltaicznej albo farmy wiatrowej.
Za kolejne lata inwestor zobowiązany jest do uiszczania pełnego czynszu dzierżawnego za użytkowanie nieruchomości. Ten rodzaj czynszu jest płacony corocznie aż do zakończenia umowy dzierżawy pod elektrownie fotowoltaiczną lub elektrownię wiatrową oraz demontażu inwestycji. Warto jednak zwrócić uwagę, że w umowie dzierżawy pod elektrownie fotowoltaiczną lub elektrownię wiatrową może znaleźć się zapis określający, iż termin rozpoczęcia wypłaty pełnego czynszu dzierżawnego uzależniony jest od wystąpienia określonych zdarzeń, takich jak: rozpoczęcie budowy inwestycji, rozpoczęcie sprzedaży energii elektrycznej z wybudowanej instalacji czy uzyskanie przez Dzierżawcę koncesji na wytwarzanie energii elektrycznej.
Niezbędna jest dokładna weryfikacja treści tych zapisów, ponieważ każde z wymienionych zdarzeń może nastąpić w innym czasie, co w konsekwencji oznacza wcześniejsze lub późniejsze rozpoczęcie wypłaty pełnego czynszu dzierżawnego z umowy dzierżawy pod elektrownie fotowoltaiczną lub elektrownię wiatrową. W interesie Wydzierżawiającego leży zastrzeżenie możliwie najwcześniejszego terminu rozpoczęcia jego wypłaty, aby zrekompensować brak możliwości użytkowania gruntu rolnego.
Podsumowanie
Wskazane powyżej postanowienia to jedynie część zapisów, na które należy zwrócić uwagę przy weryfikacji umowy przesłanej przez inwestora. Każda umowa może znacząco się różnić pod względem treści, a obie strony – tj. inwestor i wydzierżawiający – powinny zwrócić uwagę na zapisy zabezpieczające ich interesy, aby ostatecznie doprowadzić do skutecznego przeniesienia praw z umowy dzierżawy na inwestora i wybudowania inwestycji, a także aby interes wydzierżawiającego był w pełni zabezpieczony na najbliższe 30 lat obowiązywania umowy dzierżawy.
Zachęcamy również do lektury naszych publikacji dotyczących umów dzierżawy pod elektrownie fotowoltaiczne lub elektrownie wiatrowe:
Umowa dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną – na co zwrócić uwagę?
Umowa dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną – na co zwrócić uwagę cz.2 ?
