Aktualności

Jak zabezpieczyć w umowie dzierżawy usunięcie elektrowni fotowoltaicznej z nieruchomości?

Kacper Skalski Radca prawny, wspólnik
7 grudnia 2020
Jak zabezpieczyć w umowie dzierżawy usunięcie elektrowni fotowoltaicznej z nieruchomości?

W ostatnim czasie coraz częściej do naszej kancelarii zwracają się osoby które zainteresowane są zawarciem umowy dzierżawy ziemi pod elektrownię fotowoltaiczną (PV).  Trafiają do nas różnego rodzaju projekty umów dzierżawy,  które nie zawsze zawierają korzystne rozwiązania dla właścicieli nieruchomości którzy na podstawie umowy dzierżawy chcą oddać nieruchomość do korzystania inwestorowi w celu wzniesienia na niej elektrowni fotowoltaicznej.

Opłaty za czas demontażu elektrowni fotowoltaicznej

Poniżej przedstawiamy możliwe rozwiązania jednej z głównych kwestii na które należy zwrócić uwagę zawierając umowę dzierżawy nieruchomości pod budowę elektrowni fotowoltaicznej, czyli kwestię usunięcia i demontażu elektrowni fotowoltaicznej z przedmiotu dzierżawy po okresie obowiązywania umowy lub zakończeniu obowiązywania umowy dzierżawy.

Umowy dzierżawy nieruchomości pod elektrownie fotowoltaiczne zawierane są najczęściej na ponad 20 lat. Właściciele nieruchomości często zadają pytanie co będzie za 20 lat i jakie środki prawne będzie miał właściciel nieruchomości oddanej w dzierżawę pod elektrownię fotowoltaiczną by zmusić Inwestora do demontażu i usunięcia elektrowni fotowoltaicznej po okresie jej eksploatacji.

Standardowe umowy dzierżawy nieruchomości pod elektrownie fotowoltaiczne najczęściej nie zawierają żadnych szczególnych zabezpieczeń w zakresie demontażu i usunięcia elektrowni fotowoltaicznej. Co więcej, często umowy dzierżawy przewidują, że okres demontażu instalacji fotowoltaicznej z nieruchomości odbywa się po zakończeniu okresu obowiązywania umowy dzierżawy oraz nie przysługuje za okres demontażu czynsz dzierżawny.

Na ta kwestię zwracaliśmy uwagę w naszej wcześniejszej publikacji:

www.rsplegal.pl/umowa-dzierzawy-pod-elektrownie-fotowoltaiczna-na-co-zwrocic-uwage/

Czyli z jednej strony inwestor zajmuje nieruchomość na czas demontażu elektrowni a z drugiej strony nie chce płacić właścicielowi…. oczywiście nie należy zgadzać się na takie postanowienia i za okres demontażu elektrowni fotowoltaicznej właścicielowi powinno przysługiwać wynagrodzenia przynajmniej odpowiadające wysokości ostatniego czynszu dzierżawnego wynikającego z umowy dzierżawy nieruchomości pod elektrownię fotowoltaiczną.

Zabezpieczenie właściciela przez nieusunięciem elektrowni fotowoltaicznej

Powstaje natomiast pytanie jak zabezpieczyć właściciela nieruchomości przed ryzykiem nieusunięcia elektrowni fotowoltaicznej w przyszłości, w szczególności po okresie obowiązywania umowy dzierżawy. Spółka inwestora po tylu latach może przestać istnieć, zbankrutować lub przenieść majątek na inną spółkę pozostając bez funduszy na usunięcie elektrowni fotowoltaicznej.

Problem nieusunięcia elektrowni fotowoltaicznej po okresie obowiązywania umowy dzierżawy nie jest wprost uregulowany w przepisach prawa. Pojawiały się pomysły ustawodawcze, które miały zobowiązać inwestorów do tworzenia tzw. funduszy rozbiórkowych, z których pokrywane byłyby koszty usunięcia elektrowni fotowoltaicznych w sytuacji ich nieusunięcia przez inwestora. Niestety kwestia ta nie została do tej pory uregulowana w przepisach, dlatego zabezpieczenie na wypadek nieusunięcia elektrowni fotowoltaicznej powinno być uregulowane w umowie dzierżawy.

W tym zakresie możliwe jest wiele rozwiązań wśród których może to być ustanowienie depozytu notarialnego lub ustanowienie gwarancji bankowej na zabezpieczenie kosztów demontażu, usunięcia i utylizacji urządzeń elektrowni fotowoltaicznej.

Depozyt notarialny na zabezpieczenie usunięcia, demontażu i utylizacji elektrowni fotowoltaicznej

Konstrukcja depozytu notarialnego może opierać się na zobowiązaniu inwestora do wpłaty każdego roku obowiązywania umowy dzierżawy pod elektrownie fotowoltaiczną określonej kwoty na rachunek depozytu notarialnego prowadzony przez notariusza przed którym zawarta została umowa dzierżawy. W przypadku nie usunięcia elektrowni fotowoltaicznej z przedmiotu dzierżawy oraz nie doprowadzenia terenu nieruchomości do stanu określonego w umowie dzierżawy, wydzierżawiający będzie mógł pokryć koszt usunięcia elektrowni fotowoltaicznej oraz doprowadzenia terenu nieruchomości do stanu poprzedniego ze środków zgormadzonych na rachunku depozytu notarialnego. Umowa depozytu notarialnego stanowi wtedy załącznik do umowy dzierżawy nieruchomości pod elektrownię fotowoltaiczną. Niedokonywanie wpłat na depozyt notarialny powinno być również zabezpieczone rygorem rozwiązania umowy dzierżawy przez właściciela. 

Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa na zabezpieczenie usunięcia, demontażu i utylizacji elektrowni fotowoltaicznej

Na zabezpieczenie kosztów usunięcia elektrowni fotowoltaicznej po rozwiązaniu umowy lub upływie okresu jej obowiązywania możliwe jest udzielenie zabezpieczenia w formie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej na określoną przez strony kwotę. Tego rodzaju zabezpieczenie powinno być przedstawione przed rozpoczęciem robót budowlanych związanych z elektrownią fotowoltaiczną na nieruchomości i być odnawiane każdego roku obowiązywania umowy dzierżawy.

W przypadku nie usunięcia elektrowni fotowoltaicznej z przedmiotu dzierżawy oraz nie doprowadzeniu terenu nieruchomości do stanu określonego w umowie dzierżawy, wydzierżawiający będzie mógł pokryć koszt usunięcia elektrowni fotowoltaicznej oraz doprowadzenia terenu nieruchomości do stanu do stanu poprzedniego, ze środków zabezpieczenia udzielonego w formie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. 

W umowie dzierżawy nieruchomości pod elektrownię fotowoltaiczną należy również wprowadzić postanowienia zgodnie z którymi, w przypadku nieudzielenia zabezpieczenia w określonym powyżej terminie albo jego wygaśnięcia w okresie obowiązywania umowy i nie przedstawienia nowego w wydzierżawiający może rozwiązać umowę dzierżawy w trybie i ze skutkiem natychmiastowym bez ponoszenia jakichkolwiek dodatkowych kosztów lub odszkodowań. Przy ustalaniu tego typu zabezpieczeń warto uzgodnić treść gwarancji na etapie zawierania umowy dzierżawy nieruchomości pod elektrownię fotowoltaiczną tak by stanowiła on załącznik do umowy. Warto też by podmiot udzielający zabezpieczenia był bankiem lub podmiotem zajmującym się ubezpieczeniami.

 

Powiązane

Umowa dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną – na co zwrócić uwagę ?
7 grudnia 2020

W ostatnim czasie coraz częściej do kancelarii zwracają się osoby które zainteresowane są zawarciem umowy…

Kacper Skalski Radca prawny, wspólnik
Chcesz otrzymywać aktualności na bieżąco?
Zapisz się do Newslettera